Baufinanzierung: Die 7 wichtigsten Fragen vor dem Immobilienkauf

Eine Immobilienfinanzierung ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Zwanzig, dreißig Jahre Zinsen — da sollte man wissen, worauf man sich einlässt. In diesem Artikel gehen wir die sieben Fragen durch, die wir in jedem unserer Erstberatungsgespräche stellen. Wenn Sie diese für sich geklärt haben, können Sie deutlich entspannter mit jeder Bank sprechen.

1. Wie viel Immobilie kann ich mir wirklich leisten?

Die klassische Bankenrechnung — Nettoeinkommen mal 100 — ist eine brauchbare Überschlagsregel, aber sie sagt Ihnen nur, welche Kaufpreissumme technisch finanzierbar wäre. Sie sagt Ihnen nichts darüber, welche Monatsrate für Sie angenehm bleibt, wenn das zweite Kind kommt, das Auto kaputt geht oder die Nebenkosten um 30 Prozent steigen.

Unser Vorgehen: Wir machen eine ehrliche Haushaltsrechnung (Einnahmen, Ausgaben, Reserven) und leiten daraus eine „Wohlfühl-Rate" ab. Diese liegt bei den meisten Kunden bei 25–30 Prozent des Nettoeinkommens — deutlich niedriger als das, was die Bank maximal gewähren würde.

2. Wie viel Eigenkapital sollte ich einbringen?

Grundregel: Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sollten aus eigenen Mitteln getragen werden. Je nach Bundesland sind das 9–15 Prozent des Kaufpreises. Ab 10–20 Prozent zusätzlichem Eigenkapital auf den Kaufpreis verbessern sich Ihre Konditionen spürbar. Wer mehr als 40 Prozent einbringt, erhält meist die besten Zinsen am Markt.

Es gibt aber auch sehr gute Gründe, nicht das gesamte verfügbare Eigenkapital einzubringen: Wenn Sie dadurch Ihre Liquiditätsreserve ruinieren oder Renditechancen in anderer Anlageform verpassen, ist die „alles rein"-Strategie selten die beste.

3. Welche Zinsbindung ist sinnvoll?

Die Zinsbindung bestimmt, wie lange Ihr Zinssatz festgeschrieben ist. Klassisch sind 10, 15 oder 20 Jahre. Je länger die Bindung, desto höher zunächst der Zinssatz — aber desto größer auch Ihre Planungssicherheit.

In der aktuellen Marktphase empfehlen wir den meisten Selbstnutzern eine 10- bis 15-jährige Bindung. Nach 10 Jahren haben Sie nach § 489 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht — das macht 15-jährige Bindungen faktisch oft zu 10er Bindungen mit Upside-Option.

4. Wie hoch sollte meine Tilgung sein?

Die Tilgung bestimmt, wie schnell Sie schuldenfrei werden. Faustregel: Die Finanzierung sollte spätestens mit Renteneintritt abgezahlt sein. Bei einem 40-jährigen Käufer mit Renteneintritt 67 bedeutet das: 27 Jahre Tilgungsdauer maximal — realistische Tilgung also 2,5 – 3,5 Prozent.

Zu niedrige Tilgung (1 Prozent) ist in den meisten Fällen ein Fehler: Sie zahlen de facto nur Zinsen, die Restschuld bleibt fast unverändert. Höhere Tilgung kostet kaum mehr pro Monat, verkürzt aber die Laufzeit massiv und reduziert das Gesamtzinskosten-Risiko.

5. Welche Förderungen kann ich nutzen?

Die KfW-Bank bietet zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für folgende Bereiche:

• Ersterwerb von selbstgenutztem Wohneigentum (WEF 124)
• Energieeffiziente Neubauten und Sanierungen (BEG WG)
• Altersgerechter Umbau (KfW 455)
• Erneuerbare-Energien-Heizungen (BEG EM)

Dazu kommen regional sehr unterschiedliche Länder- und Kommunalförderungen (z. B. Berlin-Programm, IBB-Förderungen, Baukindergeld-Nachfolger). Wir rechnen diese in jede Finanzierung direkt mit ein.

6. Brauche ich Sondertilgungsrechte?

Sondertilgungsrechte erlauben es, außerhalb der regulären Rate zusätzlich Kapital zurückzuzahlen — meist bis zu 5 oder 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wichtig, wenn mit Erbschaften, Boni oder außerordentlichem Einkommen zu rechnen ist.

Der Aufpreis für Sondertilgungsrechte ist minimal (oft unter 0,05 Prozentpunkten Zinsaufschlag). Wir empfehlen sie in fast jeder Finanzierung als Standardausstattung.

7. Was passiert, wenn ich vorzeitig aussteigen muss?

Wer während der Zinsbindung verkauft (z. B. wegen Umzug oder Scheidung), muss eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen — den Zinsschaden, den die Bank durch den Ausstieg erleidet. Das kann je nach Marktlage fünf- bis sechsstellig werden.

Es gibt einige Gestaltungsmöglichkeiten, um dieses Risiko zu reduzieren: KfW-Anteile, Bausparverträge, Zwei-Darlehen-Strategien. In bestimmten Lebenssituationen (z. B. absehbarer beruflicher Umzug) ist das Gespräch wert. Für die meisten Selbstnutzer reicht das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren aus.

Fazit

Eine gute Baufinanzierung ist nicht die mit dem niedrigsten Zins auf dem Papier, sondern die, die zu Ihrer Lebenssituation und Ihrem Sicherheitsbedürfnis passt. Wenn Sie die sieben Fragen oben für sich beantwortet haben, sind Sie jedem Banker mindestens ebenbürtig — und können gezielt nach dem Angebot suchen, das wirklich passt.

Wenn Sie das lieber mit jemandem zusammen durchgehen wollen, der das täglich macht: Wir bieten ein 45-minütiges Erstgespräch an, kostenlos und unverbindlich. Mehr dazu auf unserer Kontaktseite.