Anschlussfinanzierung: Wann sich ein Forward-Darlehen wirklich lohnt
Rund zwei Millionen deutsche Haushalte stehen in den nächsten Jahren vor einer Anschlussfinanzierung. Wer in der Niedrigzinsphase zwischen 2014 und 2022 abgeschlossen hat, muss sich mental auf höhere Folge-Raten einstellen. Die gute Nachricht: Wer rechtzeitig plant, hat Werkzeuge zur Hand — allen voran das Forward-Darlehen.
Was genau ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist ein Immobilienkredit, den Sie heute abschließen, der aber erst in der Zukunft valutiert — also ausgezahlt und mit Rate bedient wird. In der Praxis bedeutet das: Sie sichern sich heute die aktuellen Zinsen für eine Finanzierung, die beispielsweise erst in 24 oder 36 Monaten startet.
Die meisten Banken bieten Forward-Zeiträume bis zu 60 Monaten an. Jeder Monat „Forward" kostet einen Zinsaufschlag von typischerweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten — also rund 0,15 bis 0,45 Prozentpunkte auf die gesamten 36 Monate.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen lohnt sich dann, wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen in der Zeit bis zu Ihrem Anschluss-Zeitpunkt stärker steigen als der Forward-Aufschlag, den die Bank Ihnen berechnet.
Ein konkretes Beispiel: Ihre Zinsbindung läuft in 24 Monaten aus, der aktuelle Zinssatz liegt bei 3,5 Prozent. Ein Forward-Darlehen über 24 Monate würde vielleicht 3,8 Prozent kosten (24 × 0,0125 = 0,3 Prozentpunkte Aufschlag). Lohnt sich, wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen in 24 Monaten über 3,8 Prozent stehen.
Welche Alternativen gibt es?
- Prolongation bei der bisherigen Bank: Die einfachste Variante. Die Bank schickt Ihnen ein Angebot, Sie unterschreiben. Achtung: Das ist fast nie das beste Angebot am Markt.
- Umschuldung zu neuer Bank: Ein neuer Darlehensvertrag bei einer anderen Bank, Grundschuldübertragung. Kostet 0,2–0,5 Prozent Notargebühren, spart aber oft signifikant Zinsen.
- Forward-Darlehen: Heutige Zinsen heute fixieren, Valutierung in der Zukunft.
- Variable Finanzierung: Nur sinnvoll, wenn Sie mit fallenden Zinsen rechnen oder sehr kurzfristig ablösen wollen.
Der häufigste Fehler
Die meisten Eigentümer unterschreiben das erste Prolongationsangebot ihrer Hausbank, weil es bequem ist. Das kostet über die nächsten 10 Jahre oft einen fünfstelligen Betrag. Ein Markvergleich zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist gesetzlich erlaubt, kostet Sie nichts und gehört zum Pflichtprogramm.
Unsere Empfehlung
Beginnen Sie 36 Monate vor Auslauf Ihrer Zinsbindung mit der Planung. Das ist der früheste Zeitpunkt, an dem ein Forward-Darlehen konkret zu rechnen ist. 12 Monate davor muss spätestens eine Entscheidung fallen. Wir bieten einen kostenlosen Anschluss-Check an — Sie bekommen eine konkrete Handlungsempfehlung für Ihre Situation.
Häufige Fragen
Die meisten Banken akzeptieren einen Forward-Zeitraum von bis zu 60 Monaten. Sinnvoll ist der Abschluss 24 bis 36 Monate vor Auslauf der bestehenden Zinsbindung.
Wenn Sie nach Abschluss des Forward-Darlehens doch nicht abnehmen möchten (z. B. weil Sie die Immobilie verkauft haben), fällt eine Nichtabnahme-Entschädigung an. Diese kann je nach Marktlage mehrere Prozent der Darlehenssumme ausmachen — das Forward-Darlehen ist also eine verbindliche Entscheidung.
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